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深长城:价值重估潜力大 投资价值突出

  近日深长城公布调整后的股权分置改革方案,非流通股股东深圳市建设投资公司以及深振业以送股方式向全体流通股股东支付对价,流通股股东每10股获送2.158股;另外,非流通股股东江西联泰和深圳联泰采取派现的方式向全体流通股股东支付对价,流通股股东每10股将获得8.841元。

  参照6月16日的收盘价10.50元计算,综合对价相当于每10股流通股获送3股股份,流通股股东相应的持股成本也将下降到8元左右。相比之下,公司2006年中期每股收益估计将在0.4元左右,未来业绩增长可期,价值重估将大大提升公司的投资价值。

  随着2005年深圳市政府以大代价剥离了深长城的施工业务,不仅从中获得股权收益6757万元,而且公司对金众、越众公司的贷款担保余额大幅缩减,甩掉了持续产生亏损的资产包袱,资金状况得到改善,为公司步入快速发展创造良好的机会,而拥有充沛的土地储备以及物业增值潜力将为公司发展添翼。

  房价上涨从一线城市向二级城市梯度转移已成趋势,目前公司的土地储备和在建项目位于深圳、成都和大连三个城市,在建和待开发的权益建面合计156万平方米,其中如成都天府长城项目位于成都高新区,紧邻新市府,房价涨升明显。一期开盘仅售 2500-3000,目前销售价格已提高至 4000 元以上;上海张江镇项目:位于浦东新区张江镇,东临孙桥路,北临张江高科技园区,西接中环路出口,交通便利,联排别墅售价在10000元以上;宝安旧改项目:宝安旧城改造作为深圳市旧城改造项目中的重要组成部分,定位为宝安旧城内的重要商业中心区。由于深长城的地产开发项目中大部分土地获取时间早,多采用协议转让方式,地价成本普遍较为低廉。即使是06年3月刚刚拍得的深圳南山项目,其地价成本也远低于市场价,而成都、大连、深圳房价一季度涨幅位于全国各大城市前列,项目增值能力突出。

  另一方面,公司现有的自营及出租物业全部位于深圳市中心,其中长兴和长盛大厦位于深圳市华强北商业区,主要为商业、酒店和写字楼,其余出租物业多为住宅底商及停车库。公司投资性物业每年提供的租金收入为2亿元左右,毛利为4000多万元,其中长兴和长盛大厦当前账面值仅3.1亿元,按保守单价8000元/平米计算,重估增值达到7亿元左右,长安花园裙楼和荔湖花苑商铺的账面值仅3447万元,按最保守的单价20000元/平米计算,重估增值2亿,仅这几处出租物业就将为公司提供巨大的资产增值。

  根据开发物业和土地储备增值和出租物业增值两部分,公司重估后的价值将超过目前市场的股价,若考虑流通股股东获送2.158股及8.841元的股改对价因素,公司目前股价对应的理论参考价仅相当于8元左右,更清晰地显现出当前股价存在低估嫌疑,而2006年1季度公司净利润同比增长26.59%,呈现出稳步增长的势头,预计全年每股收益将有望达到0.6-0.7元,其内在的投资价值将更加突出。(万国测评资讯研究部)

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